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但是,与此同时,在某种程度上受到关注的政府也就其更改开发商缴款系统的建议发表了单独的咨询。

协商的历史可以追溯到2015年11月,由政府委托进行,涉及社区基础设施征费(CIL)及其与计划义务的关系。

该评论于2017年2月发布,得出的结论是,采用CIL制度后开发人员的贡献不如最初预期的那样“快速,简单,确定或透明”。

新的咨询中提出的改革旨在改善开发者贡献系统,使其更加透明和负责,从而使管理它们的地方当局,为他们付款的开发者以及进行开发的社区受益。但是他们有可能实现这一目标吗?

本月初,住房,社区和地方政府部(现称为)公布了由著名学者组成的小组进行的一项研究结果。研究检查 “ 2016-17年英格兰规划义务和社区基础设施征费的发生率,价值和交付情况” (财政年度)。上一次进行这些研究的时间是2011-12财年–因此,这是在CIL后世界中进行的首次规划贡献研究。一些主要发现是:

  • 尽管在2010年引入了CIL,但已达成协议的计划义务的85%来自谈判达成的S106协议。在2016-17年底,可能的339个机构中有133个机构在向CIL收费。
  • 实践证明,CIL在需求旺盛的小型且简单的站点上最为有效。在这些高需求环境之外,仍然存在对S106的强烈残差偏好。其中很大一部分与开发和计划义务之间的特定于站点的关联有关,这些关联已被同意使其接受。单独考虑时,CIL断开此连接。
  • 在发展规模巨大或站点复杂和/或在战略上占据重要位置的地方,CIL很少足以缓解特定于站点的问题,并且通常伴随着串联的S106协议。
  • 有证据表明,与S106协议有关的谈判(包括可行性)可能会增加计划流程的延迟。但是CIL需要花一些时间来介绍,然后再进行更新,这是一个相对不灵活的选择。

总而言之,研究得出的结论是,我们面临着一个自由裁量的计划系统,在该系统中,开发人员的贡献与特定于站点的上下文,缓解措施和开发可行性紧密相关。

政府坚信,规划系统的确定性和透明度将提高房屋建造率。尽管有些人认为CIL可能会被废除,但很明显,政府目前正在寻求保留CIL,但对于LPA和开发商而言,它使其更具吸引力和用户友好性。

因此,政府发起了一项名为“通过开发商的捐款支持住房交付” 其中包含大量建议以完善系统。我将简要介绍一些关键建议,但敦促大家阅读咨询并参与其中。

更改CIL收费时间表

当前的系统要求就提议的CIL费率进行两次协商,然后在通过时间表之前对公众进行法定检查。为了加快这一过程,政府建议用一个简单的要求代替当前的法定正式协商要求,地方政府必须发表声明,确认他们如何寻求适当的参与水平。这将加快最初采用CIL的速度,并修改计费时间表,以满足不断变化的基础架构需求。

解除s106合并限制

条例123目前禁止地方当局使用通过s106协议担保的五项以上规划义务来资助单个基础设施项目。这样做是为了鼓励地方当局引入CIL,并减少依赖106义务的需要。 CIL审查确定,合并限制可能会产生扭曲效果。为了解决这个问题,政府提议取消以下方面的集中限制:

  1. 已采用CIL;
  2. 土地价值太低而无法收取费用的地方;要么
  3. 计划在几个战略性地点进行开发的地方。

这本身带来了更多的不确定性。就我个人而言,我实际上会主张完全取消合并限制。如果S106义务符合计划义务的第122条测试,为什么我们完全需要进行汇总测试?众所周知,现实是,地方当局无论如何通过在S106协议中以非常详细和特定的方式起草计划义务的使用来规避合并限制。

CIL费率的变化

当前的法规允许设置不同的CIL费率–

(a)在充电机构边界的不同区域内;和

(b)根据拟议发展项目的类型和规模。

但是,审查强调指出,这意味着收费机构设定的费率不一定反映出一旦获得规划许可就可能发生的土地价值增加。为了解决这个问题,拟议的改革正在寻求允许根据土地的现有用途来制定CIL收费时间表。政府认为,这将更好地体现代表基础设施需求和通过规划许可产生的价值的金额。但是,将现有土地价值纳入CIL公式中很可能是危险的游戏。例如,它可以激励一些土地所有者简单地“土地储备”,并等待他们认为是最佳时机。这也给开发人员带来了一些不确定性,说明应支付哪些CIL,这首先与引入CIL的全部原理背道而驰。因此,我认为这可能会与政府兴建更多房屋的愿望相反

索引化

在我的经验中,经常会忘记对CIL进行年度索引。 CIL指数编制规则也可以更改,以便将利率钉在房价通胀上,而不是建筑成本上(因此希望上升速度更慢)。我最近看到了一些令人恐惧的增长,这可以让一个粗心的开发人员发现他们是根据计费时间表中的费率进行评估的。

引入战略基础设施关税

目前,据我所知,大家都知道,伦敦市长除伦敦区外还可以收取CIL费用。这被用来为旅行基础设施筹集资金,并证明是成功的。取得这一成功之后,政府提议允许联合当局和联合委员会(它们正在寻求为战略基础设施提供资金)引入单独的关税。

尽管目前的拟议变动着眼于地方权力的变化,但磋商会提到拟议的改革可以作为进一步改革的跳板。这似乎是一种轻率的威胁,如果开发人员和LPA无法自行整理系统,则政府将为他们做这件事!提出的一项这样的提议是建立基础设施和负担得起的住房的开发商征收税款的国家性且不可转让的系统的潜力。

国家制定的关税将取消涉及开发商捐款的所有谈判。一方面,这可能会带来确定性并加快住房交付速度,但另一方面,这可能会阻碍未来的房屋建造。它使我想起了一段时间前的PD变更用途的PD权利-政府在感觉地方政府没有做好足够的住房交付工作时允许住宅进行各种用途变更,从而脱离了地方当局的控制。

有关开发人员捐款的变更草案以及NPPF的拟议变更的咨询会持续到2018年5月10日。我们鼓励您参与。