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总理在9月确认[1]令英国统计局(UKSA)沮丧的是,零售价格指数(RPI)似乎最早将一直保持到2025年。

UKSA建议RPI应与包括住房成本(CPIH)在内的消费物价指数保持一致(该价格受到了经济学家的广泛青睐并被经济学家认为是衡量通货膨胀率的更准确的方法),或者作为主要建议是完全废除,并停止其出版。

总理-或鉴于政治气候不确定,我们可能应该强调“现任”总理-而是根据公众咨询的结果,计划在2025年至2030年之间对RPI进行审核。

如果UKSA的建议要在大约五到六年内付诸实施,并将对政府债券的潜在影响放到一边,那么它们可能会影响目前存在的许多商业合同。这包括基于RPI的带有索引链接的租金或服务费审查或上限的商业租赁,还包括长期期权协议和有条件销售协议,其中通常包括参考RPI进行的价格审查。

如果在更改RPI之前租赁或合同到期,或者在更改之前触发或以其他方式解决所有预定的审核,则不大可能出现问题。但是,参与长期安排的当事方可能会面临一些不确定性,尤其是对收入可能会对租金或购买价格审查中适用的指数下降敏感的任何当事方。

如果RPI被废除,则应考虑您的商业租赁或合同条款是否足以提供替代品或替代品。例如,现代租赁可以允许独立的验船师在任命时并在其酌情决定的情况下,在发生争议时用替代指数替代RPI。但是,这些规定在很大程度上未经测试,尤其是在取代RPI的地方。

合同中对RPI的引用通常还包括对“任何替代它的官方索引”或类似内容的引用。但是,如果仅在没有正式替代的情况下废除RPI,则不清楚该条款将有多大帮助。根据租赁条款的不同,机构房东可能会发现自己依靠验船师行使其酌处权来替代其他指数,然后才能进行典型的仅上调租金的审查。相比之下,土地开发商可以避免长期购买协议或有条件合同下的购买价格上涨,而在处理合同的解释和任何其他方面可能会产生额外的法律费用,对此感到非常高兴。由此引起的纠纷。

如果RPI能够生存,但要与CPIH保持一致,即使可以避免因废除它而引发的问题,仍然可能会产生商业影响。目前,CPIH指数通常低于RPI,已经记录到差异超过0.5%。在经济放缓或经济衰退的情况下,指数式租金审查将趋于优先,房东可能会放弃通常较高的RPI措施的废止。

UKSA的观点很明确,它不认为当前状态下的RPI适合目的。在更改将于2030年到期之前,必须获得总理的同意,此后,UKSA似乎可以自由地对其指数进行适当的改革。因此,对RPI进行未来更改的可能性变得越来越大,尽管这种更改的时机和确切性质以及扩展对现有租赁和其他土地合同的影响仍然不确定。

同时,应谨慎地审查任何受RPI影响的商业合同。

[1] //www.gov.uk/government/publications/a-response-from-sajid-javid-to-sir-david-norgrove-on-uksas-proposed-reform-of-the-retail-prices-index-and-the-governments-response-to-the-house-of