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上诉法院最近的裁决 Great Dunmow Estates Ltd诉Crest Nicholson Operations Ltd 不仅就如何确定被任命来解决合同纠纷的专家的管辖权提供了明确的指导,而且还为大型开发场地的估值策略提供了有趣的见解。

双方于2011年12月签订了一份有条件的合同,在大邓莫的史密斯农场出售土地,并附有一些先决条件,主要条件是令人满意的计划许可,不受质疑。 2014年11月批准了370套房屋,一所学校和配套开发的规划。

该网站的价格将根据开发的价值,并参考各种因素,包括每平方英尺的收入和基础设施成本。各方有义务尽合理的努力就与估价有关的某些事项达成协议,如果有任何事项无法通过协议解决,则有义务任命一名独立估值师担任专家。

各方可能在价格上相距遥远,也许并不奇怪。卖方对这块土地的估价超过了4300万英镑。以大约2900万英镑的价格买下了该买家,并在许可即将到期的基础上下调至2000万英镑。

根据合同,任命了一名特许测量师作为专家。任命六个月后,当事方提供给专家的信息并未回答有关构成价格计算一部分假设的若干问题(这两个问题均由质量控制人员告知),因此专家本人寻求法律在双方同意的情况下,由其他质量控制提出建议。

根据这一建议,在他被任命八个月后,专家发表了他的意见。尽管有任用条款,但他对合同的解释不同,并解释说,他认为正确的估价日期是不同的日期。索赔人的土地所有人根据法律质疑专家的管辖权,由法院裁定。

土地所有人在初审和上诉法院均获得成功,法院裁定该专家没有专属管辖权。合同中有关条款中没有授予专家该权力的明示权利,也没有排除当事方将该问题提交法院的能力。

该决定在起草有条件合同和就交换后事项达成协议时,向最佳实践作了有益的提醒:

  • 为了减少潜在争议的范围,在交换之前,请您事先尽可能多地同意。
  • 请记住,转交给专家的事情很少是清楚的;因此,他们将需要数周的时间才能正确确定。许多专家的确定条款要求在六到八周的时间内做出决定,但这通常是不现实的。
  • 在起草和谈判专家裁决条款时,请牢记彭定康大法官的以下话:“存在并且不可能存在任何真正的争议,认为专家的范围和性质’管辖权由双方之间的合同确定。专家没有其他权威来源,不受法规约束。”
  • 考虑在发生纠纷时合同的哪些区域(如有)应能够参考独立专家,以及该专家应具备的资格(例如,特许测量师,特许城市规划师或律师)。
  • 最重要的是,确保合同的起草清晰,准确,并在需要帮助的情况下提供示例。诸如估价和超支之类的领域经常会引起争端,如果当事各方已征求专家意见或在未对草稿进行充分审查的情况下未匆忙进行合同谈判,则可以避免这些争端。

如果您想了解更多信息,请联系我们 房地产律师 在我们的伯恩茅斯,南安普敦和伦敦办事处。