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我们已经看到Pizza Express,New Look,现在伦敦的Aspinal在过去几个月中提出了CVA。每个人都试图损害房东对任何其他债权人的权利。 丽贝卡·沃克(Rebecca Walker),我们重组的合作伙伴&破产团队问房东可以做什么反击。

自2009年以来,CVA一直风行一时,当时我们开始看到大型大街小企业都将其用作减轻租金负担和“确定规模”其房地产投资组合的工具。尤其是在零售和休闲餐饮领域,CVA现在如此普遍,已成为房东的噩梦。

不仅如此,政府还采取了临时的COVID-19临时支持措施,这也使房东完全受其阻碍,这些措施阻止房东驱逐不良的租户,没收租约,发出清算租金拖欠请愿书或行使其他权利。例如商业租金拖欠回收。虽然这些措施旨在作为应对大流行冲击的短期解决方案,但现在已延长至2020年12月31日。

我们不要忘记, 房地产 占养老金提供者购买的大部分投资资金。将房东置之不理,不符合一般纳税人的利益。那么房东有什么补救办法?房东如何反击?

好吧,目前对挑战CVA的房东没有任何限制。 CVA要求对提案进行投票的租户公司的债权人价值的75%的批准。然后,它将对所有无抵押债权人进行约束。在大多数情况下,投票是由权利不受CVA影响的债权人进行的。为了解决这种不平衡,如果(除其他事项外)CVA不公正地损害了他们的利益,可以让心怀不满的债权人向法院提出质疑。

那么什么才算不公平的偏见呢?这很复杂,如果您想挑战CVA,我们建议您寻求专家意见。一般而言,您必须证明,与其他债权人相比,根据CVA进行出租的房东情况要差得多,或者与根据承租人公司进入某种破产程序的情况相比,根据CVA进行出租的房东情况要差得多。列举一些经过法院审理的例子:

  • 剥夺房东的母公司担保权益 被认为是不公平的损害赔偿,因为没有向房东提供有关担保损失的赔偿(大力士六十小姐 )。
  • 减少房东的租金,不减少其他债权人的债务 不是 如果根据CVA支付给房东的租金减免仍处于或高于市场价格,则被视为不公平的损害(德本汉姆斯 )。

那么,如果考虑向CVA提出挑战,房东应该怎么做?

  • 寻求建议。 如果您希望了解根据CVA提案享有的权利以及是否愿意挑战成功,则法律咨询必不可少。由于CVA是基于破产法(而不是财产法)的原则,因此您应该寻求破产专家的建议。但是,您可能还需要房地产专家的建议(以指导您了解特定场所的市场租金)和破产从业人员的建议(以就租户公司进入管理部门时的票价提供建议) 。
  • 快行动。 从租户公司的债权人的决定向法院和债权人报告之日起,房东有28天的时间。考虑到为应对挑战而必须涵盖的法律基础,这是很严格的。在考虑您的权利之前,不要等待对CVA提案的投票通过。收到CVA提案副本后,请立即采取行动。
  • 组成一个挑战者小组。 对于一个房东来说,承担挑战的法律费用可能太高了,因此您不妨考虑与其他房东联手。通过在CVA提案背面发布的地址写信给其他房东,与他们联系。如果您是英国不动产基金会的成员,请与他们联系,以了解他们是否知道其他想挑战的房东。
  • 当心不同的议程。如果您确实要组成挑战者小组,请确保所有房东都有相同的议程。一些房东不妨利用挑战的威胁来谈判更好的交易(这就是 弗雷泽之家 CVA);其他人可能希望一路走上法庭,以树立先例,使他们在考虑提出CVA时比其他租户更具战略优势。

如果您对本文的内容有任何疑问或希望讨论与您有关的问题,请与 丽贝卡·沃克(Rebecca Walker) 或我们的重组&破产律师通过致电 0344 967 0793 或电子邮件 [email protected].